PLU_NULS

Le Plan Local d’Urbanisme pour les nuls

PLU_NULSEn préambule du conseil municipal du 8 juin dernier, une question du public adressée à Monsieur le maire l’interrogeait sur les mesures préventives prises dans le cadre du PLU, concernant les risques d’inondation, ceci en rapport avec l’actualité météorologique.

Comme à son habitude, la réponse de Monsieur le maire fut concise (14 minutes), pédagogique et précise, bien adaptée à l’objet de la question.

Nous laissons nos lecteurs apprécier la lecture de la transcription complète de l’enregistrement de cette réponse:

Question du public: Suite aux récentes inondations, quelles mesures sont prises dans le PLU pour délivrer les permis de construire?

Monsieur le maire:

Le PLU, il est, comme tous les actes administratifs, ce sont des documents qui sont attaquables par des tiers et qui peuvent faire aussi l’objet d’un recours par le contrôle de légalité, ou bien par le préfet.

Donc un PLU peut être annulé aussi bien pour des raisons, pour…, pour….à la suite d’un recours fait par un particulier,

Public: Par un particulier?


Monsieur le maire: Oui bien sûr,

ou par un recours que formulerait le préfet, contre un PLU qu’il jugerait après comme contraire aux différents textes en vigueur, c’est à dire lois et règlements.

Alors quand un particulier fait un recours contre un PLU c’est parce que il considère que…, voilà, enfin la plupart du temps, hein! … que le PLU lui convient pas à titre personnel, on est sur du recours de particulier, et sur de l’intérêt privé. Quand un préfet comme c’est le cas dans la plupart des PLU que vous avez cités, fait l’objet d’une annulation par le tribunal administratif à la suite d’un recours de l’État, c’est la globalité du document qui est remise en cause. Alors que dans un recours de particulier, ça peut être simplement une demande d’annulation partielle.

Donc aujourd’hui, la plupart des recours contre les PLU sont des recours qui sont faits par l’État effectivement parce que l’État considère que les documents qui ont été faits par les communes ne respectent pas les dispositions, pour ce qui nous concerne, de la Loi Montagne, ou d’un certain nombre de textes qui ont une valeur supérieure au PLU.

C’est un peu la difficulté mais on est dans une situation, vous savez que les tribunaux ont une façon un peu particulière de rendre la Justice et en particulier en matière administrative aujourd’hui, les juges administratifs pour ne pas se prononcer sur le fond, trouvent toujours un motif de forme pour annuler le document.

Donc c’est un peu ce qui est très compliqué maintenant, c’est que beaucoup de communes font des procédures, et peut-être oublient, ou ne font pas suffisamment une procédure administrative. Et c’est généralement un motif. Sans que, et ça dispense alors le juge de se prononcer sur le fond. Sur le fond, c’est-à-dire sur la réalité réellement de la non-conformité du document d’urbanisme avec les textes. Voilà.

Alors qu’est ce qui se passe, puisque vous avez parlé de PLU et de permis, enfin, d’autorisation de construire? Bon,il faut savoir que aujourd’hui, l’État, quelle que soit sa couleur politique et que ça changera pas en 2017, pas la couleur politique, mais la position de l’État, l’État a une position qui est correctaire, et sous la présidence de Sarkozy c’est la même chose que sous la présidence de Hollande, c’est: « il faut construire, il faut concentrer les constructions, et il ne faut plus étaler ». Donc ça, c’est une volonté de l’État parce que quelques têtes pensantes dans les ministères pensent que c’est bien d’avoir du vert d’un côté, même si y’a personne pour l’entretenir, c’est pas un problème, on se pose pas les questions de fond, on fait beaucoup de théorie et de rhétorique, et donc aujourd’hui, la position de l’État qui a été exprimée à Saint-Gervais aussi par le préfet et par la DDT, c’est…on devrait limiter les zones constructibles aux zones construites. C’est à dire le terrain qui est pas construit on doit le mettre en zone non constructible. D’accord? Ça c’est la théorie de l’État.

Ensuite, il faut effectivement montrer que c’est peut-être pas tout à fait ce qu’il faut faire et avoir les arguments, c’est, moi, ce que j’ai fait avec le préfet, la DDT et la dernière commission à laquelle j’ai été convoqué, la nouvelle commission de consommation des terres agricoles, qui est un véritable tribunal des agriculteurs, et qui juge votre document uniquement par rapport à leurs préoccupations, les respectables, mais sans tenir compte des autres préoccupations. Donc aujourd’hui, si on écoute l’État, on sait que les PLU ne devraient plus comporter de zones d’urbanisation future, et les zones urbaines, c’est à dire les zones U, devraient prendre le contour des parcelles déjà bâties.

Ce qui veut dire que on serait dans une situation où le PLU devient un objet de concertation des constructions des parcelles bâties, mais n’autorise plus d’extensions. Voilà. Faites déjà…. alors nous, c’est très particulier hein, à la montagne et à la campagne c’est, autant en ville, on a des consommations de volumes qui sont importantes, c’est-à-dire qu’une parcelle par exemple de 200 m2 au sol peut avoir 600, 800 m2 à la ville, nous on a une sous consommation de nos espaces, c’est-à-dire que, maintenant y’a plus de notion de COS mais si on rétablit la notion de COS quand même, quand on a un terrain qui a des droits de 0,20, la plupart des terrains ne consomme pas les 0,20, c’est-à-dire qu’il y a quand même beaucoup de terrains qui ne sont pas utilisés, et ça, vu des tours de la Défense du Ministère, c’est pas compréhensible, c’est pas lisible, alors que ça fait partie de notre histoire, de notre patrimoine, de notre façon de faire.

Construire pour voir la salle de bains du voisin et voir comment… c’est pas effectivement dans l’échelle de nos territoires.

Alors tout ça pour dire que, il y a une volonté de l’État. Il y a une volonté de l’État et quand c’est pas respecté et quand on ne restitue pas en zone naturelle un certain nombre d’hectares ou de dizaines d’hectares par rapport au document précédent, on est mauvais élève et on est attaqué, voilà!

Alors ensuite, quel est le devenir des autorisations d’urbanisme qui sont délivrées par rapport à un document qui est annulé, et bien c’est très simple, c’est : si l’autorisation est devenue définitive, c’est-à-dire qu’elle a passé le délai de recours des tiers et le délai de retrait par l’administration, la demande de retrait par l’administration, c’est-à-dire l’ordre du préfet de déférer au tribunal administratif, la décision est devenue définitive et elle peut pas être retirée, même si le document qui a servi de base a été annulé.

Par contre, si la décision n’est pas devenue définitive, et bien, tous les documents issus d’un document annulé qui sont pas devenus définitifs s’annulent automatiquement.

D’accord? Un permis de construire qui aurait été délivré, et le PLU est annulé 1 mois après sa délivrance, et bien le permis est annulé automatiquement.

Voilà. Et ça, c’est un principe de droit public. Donc c’est très important parce que il y a une certaine insécurité juridique quand il y a des procédures contre les documents d’urbanisme.

Après, quand le document d’urbanisme n’a pas fait l’objet de procédures dans les délais, il devient définitif, qu’il vous plaise ou qu’il vous plaise pas. Alors de temps en temps, on n’est plus à une époque où le sens collectif est très, très développé, c’est plutôt dans l’autre sens de l’individualité, on a maintenant des recours contre des permis, non pas pour des raisons de philosophie, mais pour des raisons d’ennui! C’est-à-dire qu’on est bien d’accord d’avoir eu son permis, mais on est surtout pas d’accord pour que le voisin vende son terrain! On est bien d’accord, voilà, c’est …on est aujourd’hui dans cette dynamique-là.

Alors un document d’urbanisme, quand il existe, quand il est définitif, ben il s’applique, qu’on l’aime ou qu’on l’aime pas, et à partir du moment où il a été validé et où il a pas été annulé, et bien c’est la règle du jeu!

Alors il y a un document qui est aujourd’hui dans les faits un peu poussé, mais c’est parce que les gens ne s’en préoccupent que lorsque ils sont concernés, c’est le Plan de Prévision des Risques Naturels. Ça, c’est un document qui a une valeur juridique supérieure aux plans locaux d’urbanisme, c’est-à-dire que les PLU doivent respecter ce que disent les PPR, mais le PPR, il est fait par l’État, par le préfet, la commune ne fait que donner un avis, et si il est pas attaqué, et bien il devient définitif. Voilà, qu’on aime ou qu’on n’aime pas, la zone rouge elle est comme ça, la zone bleue elle est comme ça, la zone verte elle est comme ça, la zone bleu ciel elle est comme ça, il fallait l’attaquer si on n’était pas content.

Et donc ça, ce sont des choses que les gens ne savent pas mais c’est surtout pas un document de la commune, c’est un document de l’État.

Public: Moi je pensais, Monsieur le maire, à tous les propriétaires qui sont en possession de terrains constructibles et qui se retrouvent au nouveau PLU avec des terrains en zone naturelle. Et tous ceux qui ont des terrains constructibles ça veut bien dire qu’à un certain moment, ils ont payé des frais de succession …

MLM: Ah! ça!…

Public:… Ou…Y’a quelque chose qui va pas!

MLM: Non, non, ça c’est…

Public: Vous voyez ce que je veux dire?

MLM: Oui, oui, ça c’est…on peut pas passer la soirée là-dessus, parce que …,

En fait, il faut comprendre que en France, on a des droits qui sont déconnectés. Donc aujourd’hui, si on parle de la fiscalité, la fiscalité, elle est faite sur la valeur des terrains à l’instant T de son application. Vous avez une succession, et donc quelqu’un qui décède dans votre famille, il y a une succession qui est ouverte. On va estimer la valeur des terrains le jour du décès. Même si 6 mois après, quand on fait la succession le terrain ne vaut plus rien, on paie des droits sur la valeur du jour du décès. C’est la même chose pour les partages, c’est la même chose pour autre chose. Alors, ce qu’il faut comprendre, c’est que le droit d’urbanisme c’est en fait la création de servitudes administratives sur les propriétés.

C’est-à-dire que quand on fait un PLU, on décide de mettre une servitude, c’est-à-dire le droit d’édifier un bâtiment sur une zone constructible, le droit de ne pas construire de bâtiment ce sont les zones naturelles, le droit de faire de l’agriculture, ce sont les zones agricoles, et ces servitudes administratives elles sont enlevables à n’importe quel moment, et elles ne sont pas indemnisables.

Donc aujourd’hui, si vous avez un terrain en zone U, c’est qu’une propriété virtuelle! Vous n’avez la valeur de votre propriété à bâtir que lorsque vous l’avez bâtie! Mais tant que vous ne l’avez pas bâtie, simplement par l’annulation du document d’urbanisme, simplement par la modification d’un document d’urbanisme, ou un texte de valeur supérieure qui l’interdirait, par exemple vous parliez des inondations, ben les inondations elles font…,malheureusement ça va se résumer à des problèmes d’argent et vous verrez vos primes qui vont être augmentées l’année prochaine, c’est la seule conséquence que ça aura, parce que on sait de quoi elles viennent et elles sont … on sait quelles en sont les raisons, mais la seule chose que l’on voit en ce moment, c’est les coûts! Donc les assureurs vont chez le Premier Ministre, et le Premier Ministre va prendre des mesures pour que l’année prochaine, ben effectivement, les assureurs paient moins ou que y’ait des primes qui soient plus élevées.

Mais si un terrain, si y’a un texte supplémentaire, comme les plans des risques inondation qui sont … vous avez par exemple Sallanches, dont l’hôpital est construit dans une zone inondable. Qu’est ce qu’on fait? Est-ce que on démolit l’hôpital? Est-ce que… voilà! C’est des vrais problèmes de fond, c’est à dire que on a un (?) sur la tête puisque on fait les choses à l’envers. Comme on ne veut pas, parce que c’est qu’un problème d’assurance, hein!… comme on veut dispenser les assureur de payer, on fait des plans pour supposer qu’ il y aura peut-être un jour quelque chose, comme ça, on dispense les gens de les garantir et s’il y a risque, « ben vous voyez, vous étiez dans une zone inondable, donc vous n’êtes pas assurable! »

Donc, faut bien comprendre que tout ça, ce sont des textes qui se superposent, mais surtout que ce sont des servitudes qui ne sont pas indemnisables. Et si demain dans le PLU, votre parcelle devient agricole ou elle devient naturelle, et ben c’est pas plus indemnisable que vous aurez la contrainte de donner, de verser à la collectivité de l’argent si c’est l’inverse. Parce que j’ai jamais vu quelqu’un qui disait: « Ah, ben, mon terrain il est devenu constructible, je vais remercier la collectivité et donner de l’argent! ». Bon, y’a plus souvent des plaintes pour des gens qui disent « ben mon terrain il valait x euros maintenant il en vaut x moins, que dans l’autre sens.

Mais faut pas être dupe.

Et puis la dernière chose que je voulais dire parce qu’il est 20 heures 02, c’est que si on est pas content d’avoir un terrain constructible ou d’un risque de construction à côté de sa propriété, la seule façon d’être sûr qu’il n’y aura jamais rien, c’est d’acheter le terrain!

Ensuite, le droit de la propriété c’est un droit constitutionnel, et les gens ont, heureusement encore, …pour l’instant…, le droit préservé de pouvoir user de leurs biens, comme ils peuvent l’user, pas plus, pas moins. Mais un terrain qui est dans une zone constructible , c’est normal qu’il soit un jour bâti.

Les gens qui sont autour, et qui sont jaloux et qui ont pas envie de voir une construction, ben c’est pas le respect du droit, et c’est en tous cas pas le respect du droit à la propriété

Public: Merci Monsieur le maire.

MLM: Bien, il est 20h02. Et je déclare la séance publique du conseil municipal ouverte.

Élan Citoyen

le 19 juin 2016